[아파트 재건축] 애매한 구축은 피하자! (인구구조/저출산)

안녕하세요. JJack-son입니다.
오늘은 재건축 아파트 관련해서 적어볼까 합니다.

(재건축 아파트 관련, 최근 1차, 2차 정밀안전진단 점수를 정리한 이전 글도 참고해주세요~)

1. 2022년 수도권 아파트 전망

현재 무주택자. 내년에 아파트 매수 해야할까?
문재인 정권이 시작된 이후 아파트 가격 상승이 지속적으로 진행되었다. 코로나로 인한 통화량 증가와 2+2 임대차보호법으로 전세가격의 폭등으로 매매가 밀어올리기 등 많은 일이 있었다.

최근 정부, 여당과 언론에서는 수도권 아파트의 거래절벽, 상승률 둔화 등을 얘기하면서 하락기에 진입한다고 하지만 많은 부동산 전문가들은 내년도 상승할 것으로 보고 있다.

그 이유 중 하나가 20년 7월 시작된 2+2 임대차 보호법으로 전세를 +5%가격으로 전세를 갱신한 세입자가 내년 7월 높아진 전세가를 갱신할지, 매수를 할지 선택할 순간이기 때문이다.
3억원대 계약한 전세가가 이저 6억대로 올랐기 때문에 이러한 사람들은 매수를 선택할수도 있다.
그러면 3~4월쯤부터 매수세가 들어오면서 아파트 가격이 상승할 것이라고 보는 것이다.

무주택자는 이미 4년동안 아파트 가격 상승 때문에 주거불안정으로 인한 상당한 스트레스를 받아왔고 주거 안정성에 대한 갈망이 있을것이다. 최근 실거주 1주택 증가로 전세 매물감소, 종부세인상, 2+2 임대차 보호법때문에 월세화가 진행되면서 자연스레 전세 매물은 감소하고 있다. 하지만 대부분 월세를 사는 것은 내 돈이 매달 나가는 것이므로 월세 살기는 싫어한다. 그렇다고 전세를 새로 구하자니 전세매물감소로 높아진 전세가+전세대출도 막았기 때문에 되는 돈으로 매수를 고민하는 사람이 많다. 내 주변에도 많다.

그럼 이 사람들이 어디를 살까?
이번 부동산 상승을 통해 입지의 중요성은 모두 다 알고있다. 역세권은 모두가 인정하는 좋은 입지이다. 하지만 역세권 신축은 비싸다. 기존에 전세를 살던 무주택자분들이 코인, 주식 대박이 나지 않는 이상 역세권 신축을 매수할 여럭이 안된다. 요즘 부동산 전문가들도 이제 수도권에 아파트 지을 땅이 없다고 하면서 아파트 공급을 위해서 재건축 활성화가 답이라고 많이 얘기하기 때문에 재건축을 기대하고 역과 멀거나 용적률이 높아 사업성이 애매한 구축 또는 세대수가 적은 소형단지 구축을 노린다. 지금은 재건축이 얘기가 없거나 안되지만 10년후에는? 혹은 언젠가는 되지않을까? 라는 기대감으로..

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2. 10년뒤 재건축 시작이 기대된다? 그때 재건축이 진행될 수 있을까?

재건축이 진행되려면 일정 분담금을 내지만 1) 재건축을 진행하려는 주민의 동의율이 높아야하고 (전체 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2이상의 동의가 있어야 재건축사업이 가능) 2) 수익성이 나와야 한다 (늘어난 세대수 만큼 일반분양으로 받은 돈을 재건축 비용으로 충당)

10년 뒤 인구구조를 보자.
우리나라에서 가장 인구가 많은 베이비붐 세대는 58년 개띠로 알려진 1955~1964년생이다. 이 분들은 10년뒤 나이가 76세~67세로 고령이다.
(참고로 우리나라 평균 기대수명이 83.5세이다.)

전국, 경기도 및 서울 연령별 인구 (2021년 11월 행정안전부 인구통계) 

그럼 베이비붐 세대의 자식세대인 에코세대(1979~1992) 나이도 한번 보자. 10년 뒤면 56세~39세 나이이다. 점차 회사 임원의 연령대가 어려지고 은퇴나이가 빨라지는 것을 고려할때 (슬프지만) 대기업 임원일 확률보다는 은퇴 후 작은 회사에 재취업 또는 자영업 (모두의 종착지 치킨집?!)을 할 가능성이 높다. 젊을때 재테크를 잘 해두지 못하였으면 줄어든 소득+고령의 부모님 치료비+자식들 교육비 등으로 유동현금이 없어진다. 유동 현금이 적으면 동의율이 낮아진다. 이 아파트가 재건축으로 신축으로 바뀌면 가격이 높아질것을 알지만 현금이 없으면 동의하기가 쉽지 않다.

또한 현재 서울과 경기도의 적정 입주수요는 47,604+67,789세대로 총 11만5천세대 이다.(아실 참고)
하지만 10년 뒤 새롭게 아파트를 구할 세대의 인구수는 현재보다 확 줄어들 것이기 때문에 10년후 수도권의 적정 입주수요도 확 줄어든다.

그리고 최근 많은 아파트 재건축 추진 중인데 지금 안전진단을 하면 10년~15년 후 신축입주가 된다. 현재 1기 신도시인 목동과 분당 등 여러 지역에서 30년 이상 대단지 아파트가 재건축에 시동을 걸고있다.
목동의 아파트를 재건축하려고 철거한다고 보자. 14단지까지 있는 엄청난 수의 가구가 한꺼번에 전세를 구할수는 없다. 한꺼번에 철거하면 이주민들이 전세나 월세를 구하면서 인근 전월세가가 폭등한다. 대통령이건 시장이건 이런 방향은 원하지 않는다. 따라서 단지별로 시간차를 두고 재건축을 진행할텐데 그러면 처음 철거하는 단지와 마지막 철거 단지는 7~10년정도 차이날수 있다. 따라서 마지막 철거 단지는 훨씬 더 오래 기다려야 한다.
이 아파트들이 입주하면 적정수요의 어느정도가 충족이 될 것이기 때문에 그 이후에 재건축을 시작하게 되는 역에서 멀거나 용적률이 높거나 소형단지인 아파트들은 높은 일반분양가를 기대하기 어려워 재건축 얘기조차 안나올수 있다.
(목동 1~14단지 재건축시 일반분양이 최소 1만~1만5천 세대로 예상된다)

따라서 현재 아파트 매수를 고려하시는 무주택자 분들께서는 애매한 위치의 구축, 애매한 용적률, 소형단지 매수 고려시 재건축에 대한 너무 큰 기대감을 가지지 않는게 좋다고 생각한다.