구축 인테리어 #1. 매물 볼때 체크리스트

구축 매물 확인시 checklist

안녕하세요. JJackson입니다.

작년 말부터 재건축을 노린 구축 아파트와 재개발을 노린 빌라 매매수요가 많습니다.
특히 좋은 위치의 신축은 너무 가격이 비싸니, 지하철 역이 가깝거나 좋은 위치의 구축 아파트나 빌라를 매수
+ 이사 전 풀 인테리어하고 재건축이나 재개발될 때까지 실거주로 존버 하겠다는 케이스가 많습니다.
이러한 분들을 위해 참고가 될 수 있도록 매수, 인테리어 팁을 드리고자 합니다.

구축 매수 팁

1. 예산: 매수 가격+취득세/공인중개사/법무사 비용+인테리어 비용

요즘 영끌매수가 많으니 위 비용을 다 고려해서 총예산이 어느 정도인지 파악이 필요하다.
특히 코로나+우크라이나 전쟁으로 이어지는 인플레이션으로 인해 자재비 및 인건비가 오르면서,
인테리어 비용이 많이 올랐고 옛날처럼 단순하게 평당 100만원 이렇게 생각하면 안 된다.
평수에 따라, 어떤 인테리어를 할지에 따라 다르겠지만 기본 몇천 단위로 생각해야 한다.
유튜브나 인스타에서 좋아 보이는 인테리어를 하려면 그만큼 높은 단가의 자재가 투입되어야 한다.

내가 원하는 인테리어를 하기 위해서 어느 정도 비용이 들지 참고할 수 있는 자료로 아래 유튜브 및 카페를 추천한다.
참고로 범테리어는 인테리어 비용을 공개하면서 많은 악플을 받고 있다고 하지만, 인테리어 준비하는 입장에서는 많은 도움이 된다고 생각된다. (가격, 디자인을 참고하고 비슷한 디자인의 더 싼 부자재로 넣으면 더 싸진다)

범테리어

셀프 인테리어 My Home (혼자하... : 네이버 카페

(참고로 셀인 카페는 내가 원하는 인테리어 아이템의 정보를 찾기 힘들 때, 사진을 올리면 많은 분들께서 도와주시고 인테리어 실패나 하자사례도 많아서 어떤 점을 주의해야 할지 많은 도움이 된다.)

2. 매수 매물 선정: 기존 집의 상태에 따라 인테리어 비용이 천차만별

지금 재건축 안전진단이 들어간 아파트이더라도 10년은 살 거라고 각오하고 접근해야 한다. (1차 정밀 안전진단이 통과되었어도 10년, 이제 예비 들어간 곳은 한참 더 남았다고 생각하자.)
사실 빌라는 살아보기 전에는 모르는 많은 위험이 도사리고 있다. 빌라마다 건축을 어떻게 했는지에 따라서 상태가 너무 천차만별이고, 아파트에 비해 미리 얻을 수 있는 정보가 너무 제한적이기 때문에 최대한 집주인이나 건물주에게서 정보를 얻어야 한다.
아파트는 그나마 해당 지역 맘 카페 등을 통해서 아파트의 전반적인 상태에 대해서 많은 정보를 얻을 수 있다.

 

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<매물 볼 때 checklist>
인테리어 공사 시 돈이 많이 드는 항목이므로 매물을 볼 때 꼭 확인해야 할 것 들을 정리해보았다.

2.1 배관 상태

집이 오래될수록 주로 급수배관 중 온수배관에서, 그리고 난방배관에서 누수가 발생하는 경우가 많다.
인테리어 하려고 철거했을 때 배관교체를 해버리면 비용이 적게 들지만, 이미 짐이 다 들어오고 나서 누수가 발생하면 보수를 위해 희생해야 하는 부분이 크다.
평수마다 다르겠지만 전체 배관공사에만 몇백~천이 들어간다고 보면 되니 이전 집주인에게 기존 누수가 발생한 적 있는지, 배관공사를 한 적이 있는지 꼭 확인하자. (혹은 해당 아파트가 누수가 많은 아파트인지 카페에서 검색해보자)

아연도강관 / PPC 파이프 / 메타폴 파이프&nbsp;

아연도 강관: 녹물대장으로 1994년부터 사용금지되어 그 이전에 지어진 아파트는 확인 필요. 정부지원금을 받고 수도관 전체 교체 가능
PPC파이프: 2000년도 전후 품질 좋은 파이프로 알려지면서 아파트 빌라 등 널리 사용했으나 20년 정도 지나면서 배관수명이 다되어서 엄청나게 터짐. 누수탐지 및 부분교체보다는 주로 전체 교체를 권장한다고 한다. 현재는 수도배관으로 부적합하다고 알려짐.
메타폴 파이프: 1990년도 초반에 많이 사용되었으나 냉온수 상관없이 부속부분에서 누수가 많다고 함. 특히 청색으로 온수배관을 시공되어있으면 교체 필요

2.2 확장 여부 / 샷시 상태

인테리어 시 확장공사 및 샷시 비용이 차지하는 부분이 꽤 크다. 전체 확장 및 샷시를 다 바꾸면 몇 천까지 드는 경우도 있으니
매물을 보러 다닐 때 꼭 이중창 여부, 옛날 알루미늄 샷시가 그대로 있는지 교체가 되었는지 확인하도록 하자.
같은 가격의 매물이면 당연히 샷시가 교체된 집이 돈 아낄 수 있다.
(단, 샷시 교체가 되어있더라도 샷시 주변 누수 자국이나 곰팡이 자국이 있다면 피하자. 시공 하자로 샷시와 벽 사이 틈이 있어서 샷시가 무용지물인 집일 수 있다)

구축 알루미늄 샷시

2.3 화장실 공사 여부

화장실을 인테리어하고 들어갈지, 아닐지와 덧방이 가능할지를 잘 봐야 한다. (견적은 철거 및 신규로 하는지, 덧방으로 하는지와 어떤 도기나 수전, 타일로 채울지에 따라서 달라진다)
화장실은 특히 바닥 타일을 철거하고 다시 할 경우 방수공사까지 새로 해야 한다. 바닥 타일을 깨면서 방수층이 깨지기 때문이다.
보통 타일 덧방 시공은 1번까지 가능하다. 바닥을 덧방 하면 화장실 문턱과 높이차가 줄어들고 벽면은 문틀보다 앞으로 튀어나오게 된다. 이미 그 집의 슬리퍼가 화장실 문을 열고 닫을 때 걸린다면 추가 덧방은 어렵다고 볼 수 있다.

화장실 바닥과 문턱의 단차: 덧방시 단차가 줄어 물이 넘어올 수 있다

2.4 에어컨 배관

신축은 에어컨 배관이 벽 내부에 매립되어있고, 실외기실도 따로 있다.
하지만 구축 아파트는 실외기를 밖에 다는지, 베란다 안에 놔야 하는지를 확인해야 한다.
그리고 혹시 2 in 1으로 거실에 스탠드, 안방에 벽걸이를 달아야 한다면 안방부터 실외기 위치까지 뱀같은 배관이 노출되게 된다. 에어컨 배관을 인테리어(목공)으로 가릴지, 그냥 노출시킬지 고민해야 한다.

2.5 조경 상태

재건축을 노리는 구축은 이미 30년을 지난 아파트만 희망이 있다고 본다. 아무튼 최소 30년이 지났기 때문에 나무들이 높게 많이 자랐다. 어떤 아파트들은 5~6층정도 높이까지 자란 나무도 있다. 이런 나무가 시야를 가리거나 나무를 타고 벌레가 들어오는 경우도 있으니, 같은 값이면 피하도록 하자.

2.6 기타 사항

구축 아파트의 경우 천장이 석고가 아닌 그냥 시멘트+천장지인 경우도 있다. 이런 천등은 전등 위치 변경, 전등 추가, 시스템 에어컨을 설치나 요즘 유행하는 실링팬이나 매립등을 위해서는 천장 전체에 목공+석고보드 (덴조)를 추가로 해야하므로 추가 비용도 많이 들고, 천장 높이도 낮아지기 때문에 매물 볼때에 비해 집이 좁아보이는 점을 고려해야 한다.

위 상태를 종합해서 각 매물들의 인테리어 필요 여부에 따라 매물 가격이 상대적으로 비싼지 비교해야 한다.
어차피 풀 인테리어를 할 생각이라면 인테리어 안된 집을 더 싸게 사는 게 좋다.

위와 같은 부분을 잘 잡아내려면 인테리어 공부가 필요하다.
다음 글에는 건축관련 참고자료 / 인테리어 업체 선정 / 각 분야별 인테리어 시 주의사항에 대해 순차적으로 작성해보겠습니다.

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